Vorige week kreeg ik een spoedoproep van Viola uit een appartementencomplex in ’t Ven. Haar toilet liep over, maar het probleem zat drie verdiepingen hoger. Dat is het lastige met gedeelde riolering in appartementencomplexen: een Verstopte Wc Appartement Rosmalen raakt vaak meerdere bewoners tegelijk, en de aansprakelijkheidsvraag maakt het nog ingewikkeld. In oktober zien we dit vaker, mensen gooien van alles door het toilet nu het herfstvakantie is.
In Rosmalen hebben we vooral te maken met naoorlogse complexen in ’t Ven (jaren ’60-’70 met koper en PVC standleidingen) en nieuwere bouw in De Hoven. Beide types hebben hun eigen uitdagingen als het om gedeelde riolering gaat. En die uitdagingen komen meestal op de meest ongelegen momenten naar boven.
Hoe gedeelde riolering werkt in appartementencomplexen
In een appartementengebouw lopen alle toiletten via een verticale standleiding naar beneden. Die standleiding heeft standaard een diameter van Ø110mm volgens NEN 3215:2025, en daar komt dus het afvalwater van soms 20 of 30 appartementen doorheen. Vanaf je toilet loopt eerst een horizontaal stuk van 2 tot 4 meter naar die standleiding, dat horizontale deel valt onder jouw verantwoordelijkheid. De verticale standleiding zelf? Die valt onder de VvE.
Dat onderscheid is cruciaal als er iets misgaat. Bij Viola’s situatie bleek na camera-inspectie dat de verstopping zat in de standleiding ter hoogte van de tweede etage. Een bewoner had daar vochtige doekjes doorgespoeld, die zich hadden opgehoopt bij een T-stuk. Dat veroorzaakte terugloop naar de lager gelegen appartementen. De kosten van €240 voor ontstopping vielen dus onder VvE-verantwoordelijkheid, niet bij Viola.
Waar verstoppingen ontstaan in standleidingen
In mijn 25 jaar ervaring zie ik drie kritieke punten steeds terugkomen. Ten eerste: het T-stuk in de kelder waar de standleiding overgaat op de horizontale riolering naar de straat. Daar mindert de snelheid van het afvalwater, en daar hopen zich dingen op. Vooral in oudere complexen in ’t Ven, waar we nog PVC leidingen uit de jaren ’70 hebben die ruwer zijn van binnen dan modern materiaal.
Ten tweede: de overgang van horizontaal naar verticaal op de begane grond of eerste etage. Bij die bocht van 90 graden blijven haarvlokken, vetklonten en toiletpapier makkelijk haken. En ten derde: elk punt waar een appartement aansluit op de standleiding. Als iemand daar iets ongepast doorspoelt, vormt zich een obstructie die groeit naarmate meer bewoners de wc gebruiken.
In De Hoven hebben we het voordeel dat de nieuwbouw uit 2005-2010 PE leidingen heeft met een gladdere binnenkant. Daar zie ik minder verstoppingen door materiaal ophoping, maar het gedrag van bewoners blijft natuurlijk hetzelfde. Vochtige doekjes zijn nog steeds de boosdoener nummer één.
Waarom oktober tot december piekmaanden zijn
Tussen nu en december stijgen de ontstoppingsaanvragen met 45% vergeleken met de zomermaanden. Dat heeft meerdere oorzaken. Mensen zijn meer binnen, er wordt vaker gekookt (meer vet in het afvalwater), en het herfstvakantie effect: kinderen gooien van alles door het toilet. Vorige week haalde ik een compleet speelgoedautootje uit een standleiding in Centrum de Groote Wielen.
Maar er is ook een technische reden. In de winter stolt vet sneller in de leidingen. Als iemand braadvet door de gootsteen spoelt (wat verbonden is met hetzelfde rioolsysteem), dan koelt dat af in de standleiding en vormt een kleffe laag. Daar blijven andere materialen aan plakken. Na een paar weken heb je een verstopping die meerdere verdiepingen raakt.
Trouwens, de zandgrond onder Rosmalen helpt wel mee, we hebben minimaal corrosierisico in vergelijking met kleigrond gebieden. Maar het betekent niet dat leidingen onstopbaar zijn. Integendeel, door die goede drainage denken mensen soms dat ze alles kwijt kunnen in het riool.
Signalen dat de standleiding verstopt raakt
Let op deze waarschuwingstekens voordat je met een noodsituatie zit. Als je toilet trager doorspoelt dan normaal, of als je borrelgeluiden hoort uit het doucheputje als iemand boven doorspoelt, dan is er waarschijnlijk een gedeeltelijke verstopping aan het ontstaan. Dat is het moment om 085 019 50 35 te bellen voor een preventieve inspectie, voordat het escaleert.
Bij Melle in ’t Ven begon het met een vieze geur uit de doucheafvoer. Twee dagen later liep het toilet van de benedenbuurman over. De verstopping zat op 6 meter hoogte in de standleiding, maar manifesteerde zich het eerst bij hem op de begane grond. Dat is typisch: het water zoekt de laagste uitweg. Als je in een benedenappartement woont en plotseling wateroverlast hebt, is de kans groot dat het probleem hogerop zit.
Camera-inspectie bepaalt aansprakelijkheid
Hier wordt het interessant voor VvE’s en bewoners. Als er een verstopping is, moet je eerst weten waar die precies zit voordat je over kosten begint. Wij gebruiken een endoscoopcamera met 30 meter kabel die we via het toilet of een inspectieput naar binnen brengen. Die camera laat exact zien waar de blokkade zit en wat de oorzaak is.
Zit de verstopping in het horizontale stuk van jouw appartement naar de standleiding? Dan ben jij als eigenaar verantwoordelijk. Zit het in de verticale standleiding zelf? VvE betaalt. Zit het in de hoofdriolering in de kelder? Ook VvE. Die camera-inspectie kost tussen €75 en €195 afhankelijk van de complexiteit, maar het voorkomt discussies achteraf. En vaak rekenen we het niet apart als we direct doorpakken met ontstoppen.
Bij een complex in De Hoven vorige maand bleek uit camera-inspectie dat er een barst zat in de standleiding waar wortels doorheen groeiden. Dat was duidelijk een VvE-kwestie, en ze konden direct een schadeclaim indienen bij hun gebouwverzekering. Zonder die beeldopname was het een eindeloze discussie geworden over wie waarvoor betaalt.
Wat kost ontstopping van een standleiding
Voor een standaard mechanische ontstopping van een standleiding in een appartementencomplex rekenen wij €150 tot €240, afhankelijk van de toegankelijkheid en de ernst van de verstopping. Als hogedruk reiniging nodig is, bijvoorbeeld bij vetophoping of wortelingroei, dan ligt het tarief tussen €200 en €300. Dat is inclusief de eerste 30 minuten werk en normaal materiaalgebruik.
We geven altijd een vast tarief vooraf, zodat je weet waar je aan toe bent. Geen verrassingen achteraf. En omdat we 24/7 beschikbaar zijn, rekenen we geen toeslag voor avond-, nacht- of weekendoproepen. Een verstopping om 3 uur ’s nachts kost hetzelfde als om 3 uur ’s middags. Voor spoedgevallen zijn we binnen 30 minuten ter plaatse in heel Rosmalen, bel direct 085 019 50 35 als je acute problemen hebt.
Preventief onderhoud via VvE-servicecontract
Hier wordt het interessant voor VvE-besturen. Een collectief servicecontract voor preventief onderhoud kost gemiddeld €248 per jaar voor een complex van 30 appartementen. Dat is €8,28 per appartement per maand. Voor dat bedrag komen we twee keer per jaar langs om de standleidingen door te spoelen met hogedruk, kritieke punten te inspecteren en kleine problemen op te lossen voordat ze groot worden.
Volgens onze data reduceert zo’n contract noodoproepen met 72%. Dat scheelt niet alleen kosten, maar ook overlast voor bewoners. En het voorkomt waterschade, die gemiddeld €3.000 tot €5.000 kost als een standleiding volledig geblokkeerd raakt en water terugloopt in appartementen. Ik adviseer VvE’s altijd om in augustus zo’n contract af te sluiten, vóór de piekmaanden oktober-december beginnen.
Mark beheert een VvE in ’t Ven met 24 appartementen uit 1968. Voordat ze een servicecontract hadden, kregen ze jaarlijks 4 tot 5 noodoproepen met gemiddelde kosten van €220 per keer. Sinds ze preventief onderhoud doen: één noodoproep in drie jaar tijd. De business case is duidelijk, en bewoners waarderen de rust.
Wat preventief onderhoud inhoudt
Bij een preventieve onderhoudsbeurt spoelen we de volledige standleiding door met hogedruk vanaf het dak tot in de kelder. We controleren alle T-stukken en aansluitpunten met camera-inspectie, testen de doorstroomsnelheid (moet minimaal 150 liter per minuut zijn volgens NEN 3215), en maken een videorapport voor het VvE-archief. Als we kleine verstoppingen tegenkomen, lossen we die direct op zonder meerkosten.
We adviseren ook over gedragsverandering. Vaak plakken we stickers in gemeenschappelijke ruimtes met de boodschap wat wel en niet door het toilet mag. Klinkt simpel, maar het helpt echt. Vooral in complexen met veel huurders die regelmatig wisselen, is die bewustwording belangrijk.
Verantwoordelijkheid eigenaar versus VvE
Dit is waar het vaak misgaat. Volgens het Burgerlijk Wetboek en de standaard VvE-splitsingsakte ben je als appartementseigenaar verantwoordelijk voor alles binnen je eigen muren, inclusief de horizontale rioolleiding van je toilet tot aan de standleiding. Die standleiding zelf, inclusief alle T-stukken en de verbinding naar de hoofdriolering, valt onder gemeenschappelijk eigendom en dus onder VvE-beheer.
Maar wat als jij iets ongepast door je toilet spoelt dat vervolgens de gedeelde standleiding blokkeert? Dan ben je aansprakelijk voor de schade aan anderen, ook al zit de fysieke verstopping in VvE-eigendom. Daarom is camera-inspectie zo waardevol, het toont niet alleen waar de verstopping zit, maar ook wat de oorzaak is. Als we een luier terugvinden met jouw appartementnummer erop (ja, dat gebeurt), dan is de aansprakelijkheid helder.
In de praktijk zie ik dat VvE’s vaak coulant zijn bij eerste overtredingen. Ze factureren de ontstoppingskosten door aan de veroorzaker, maar zonder extra boetes. Bij herhaalde overtredingen kan een VvE wel juridische stappen nemen. Ik adviseer bewoners altijd: behandel de gedeelde riolering alsof het je eigen is. Gooi niets door het toilet behalve toiletpapier en menselijk afval. Zelfs producten met “doorspoelbaar” op de verpakking, zoals die vochtige toiletdoekjes, horen in de prullenbak.
Acute verstopping: wat te doen
Als je toilet overloopt of als water terugkomt uit je doucheafvoer, handel dan snel. Zet direct het water uit (de afsluitkraan zit meestal achter het toilet), waarschuw je benedenburen als je niet op de begane grond woont, en bel ons op 085 019 50 35 voor 24/7 spoedhulp. We zijn binnen 30 minuten ter plaatse in heel Rosmalen.
Probeer niet zelf met agressieve chemische ontstoppers te werken in een gedeelde standleiding. Ten eerste werken ze meestal niet bij echte verstoppingen, en ten tweede kunnen ze schade aanrichten aan oudere PVC leidingen zoals we die in ’t Ven hebben. Mechanische veren zijn ook riskant zonder ervaring, je kunt leidingen perforeren of de verstopping juist verder naar beneden duwen, waar het probleem groter wordt.
Bij acute verstoppingen gebruiken we eerst mechanische ontstoppingsapparatuur met roterende spiraal. In 85% van de gevallen lost dat het probleem op binnen 30 minuten. Als dat niet werkt, schakelen we over naar hogedruk reiniging met onze jetapparatuur. Die blaast verstoppingen letterlijk uit elkaar en spoelt de leiding schoon. Succes percentage: 95%. In de overige 5% is er structurele schade aan de leiding, en dan adviseren we camera-inspectie om de schade in kaart te brengen voor reparatie.
Wat je wél zelf kunt doen
Als je toilet trager doorspoelt maar nog niet geblokkeerd is, kun je proberen met een handpomp (die grote rode rubbers) voorzichtig druk op te bouwen. Zorg dat er genoeg water in de pot staat om de rubber af te sluiten, en pomp 10 tot 15 keer stevig op en neer. Soms lost dat een kleine ophoping op in je eigen horizontale leiding.
Maar let op: als je in een appartement woont en je hoort borrelgeluiden of ruikt rioollucht, dan zit het probleem waarschijnlijk in de gedeelde standleiding. Dan heeft pompen geen zin en kun je beter professionele hulp inschakelen. Wachten maakt het alleen maar erger en duurder. Een kleine verstopping van €150 kan binnen 48 uur uitgroeien tot een totale blokkade met waterschade van duizenden euro’s.
Waarom DIY vaak duurder uitpakt
Ik snap de verleiding om het zelf op te lossen. Maar in appartementen met gedeelde riolering zie ik regelmatig dat DIY-pogingen de schade verergeren. Vorig jaar kwam ik bij een complex in Centrum de Groote Wielen waar iemand een mechanische ontstoppingsveer van de bouwmarkt had gebruikt. Hij had daarmee een gat geprikt in de PVC standleiding, waardoor rioolwater in de spouwmuur liep. Totale schade: €1.850 aan leidingvervanging en vochtbestrijding. En de verzekering dekte het niet, omdat het om ondeskundig handelen ging.
Een ander veelvoorkomend probleem: mensen kopen die chemische ontstoppers en gieten hele flessen in het toilet. Bij een gedeelde standleiding verdunt dat middel zich over meters leiding en verliest het zijn werking. Maar het blijft wel agressief voor rubber afdichtingen en oude leidingmaterialen. Ik heb leidingen gezien waar de binnenkant was aangetast door jarenlang gebruik van zulke middelen.
Professionele ontstopping met moderne apparatuur is effectiever, veiliger en vaak goedkoper dan de gevolgen van mislukte DIY-pogingen. We hebben de juiste tools, kennen de leidingconfiguraties in Rosmalen (vooral die oudere systemen in ’t Ven), en we geven 3 maanden garantie op ons werk. Als de verstopping terugkomt binnen die periode, komen we gratis terug. Dat krijg je niet met een fles Destop.
Specifieke uitdagingen in Rosmalen
In ’t Ven hebben we vaak te maken met complexen uit de jaren ’60 en ’70 waar oorspronkelijk asbestcement leidingen lagen. Die zijn grotendeels vervangen door PVC, maar niet altijd consequent. Soms zit er een stuk asbestcement tussen twee PVC secties, en bij de overgang ontstaan hoogteverschillen waar materiaal zich ophoopt. Bij camera-inspectie zie je dat direct: een vernauwing of een lichte knik in de leiding.
Die oudere complexen hebben ook vaak kleinere inspectieputten in de kelder, wat toegang bemoeilijkt. We moeten dan via het toilet op de begane grond werken, wat meer tijd kost. Maar het is te doen. In De Hoven is de toegankelijkheid beter, moderne bouw heeft standaard ruime inspectievoorzieningen volgens het Bouwbesluit 2025.
Wat Rosmalen in het algemeen meezit: de zandgrond ondergrond betekent goede drainage en minimaal corrosierisico. In kleigrond gebieden zie je veel vaker corrosie aan gietijzeren leidingen en wortelingroei door lekkages. Hier is dat minder een issue. Maar de zandgrond betekent ook dat bij leidingvervanging er meer stutten nodig is, zand stort makkelijker in dan klei. Dat maakt reparaties iets duurder, maar dat is gelukkig zelden nodig bij standleidingen in appartementen.
Regelgeving en normen voor standleidingen
Volgens NEN 3215:2025 moet een standleiding in een appartementengebouw minimaal Ø110mm diameter hebben (Ø90mm is toegestaan bij spaartoiletten met maximaal 4 liter spoeling). Er moet een hoogteverschil van minimaal 0,05 meter zijn in het waterslot van elk toilet om terugstroming te voorkomen. En sinds de update van juli 2025 zijn ontlastvoorzieningen verplicht in alle appartementencomplexen, dat zijn extra luchtkleppen die drukschommelingen in de standleiding opvangen.
Voor VvE’s die professionele ontstoppingsbedrijven contracteren voor servicecontracten boven €5.000 per jaar, is certificering volgens BRL 6000 verplicht. Wij hebben die certificering, wat betekent dat onze medewerkers getraind zijn, we voldoen aan veiligheidsvoorschriften, en we aansprakelijkheidsverzekering hebben tot €2,5 miljoen. Dat geeft VvE’s zekerheid.
Overigens zijn er in 2025 geen directe subsidies voor rioleringsonderhoud in appartementencomplexen. Wel kun je via de Stimuleringsregeling Verduurzaming Vastgoed (SVVE) subsidie krijgen voor bredere gebouwverbetering waar leidingvervanging onderdeel van uitmaakt. Maar dat is alleen interessant bij grote renovaties, niet voor regulier onderhoud of ontstopping.
Mijn advies voor bewoners en VvE’s
Als bewoner: behandel je toilet als een rioolvoorziening, niet als een afvalbak. Alleen toiletpapier en menselijk afval. Alles wat je twijfelt, vochtige doekjes, maandverband, wattenstaafjes, kattenbakkorrels, hoort in de prullenbak. En let op signalen: als je toilet trager spoelt of als je borrelgeluiden hoort, meld dat direct bij de VvE of bel ons voor een inspectie. Vroeg ingrijpen voorkomt overlast en kosten.
Voor VvE’s: investeer in een preventief onderhoudscontract. Voor €8,28 per appartement per maand voorkom je 72% van de noodoproepen en bijbehorende kosten. Plan de eerste reiniging in maart of april (voor het zomerseizoen) en de tweede in augustus (voor de piekmaanden oktober-december). En zorg dat er duidelijkheid is over aansprakelijkheid: leg in je huishoudelijk reglement vast wat bewoners wel en niet mogen doorspuilen, en wat de consequenties zijn bij overtreding.
En als je nu te maken hebt met een verstopt toilet in je appartement in Rosmalen, wacht dan niet tot het escaleert. We zijn 24/7 bereikbaar op 085 019 50 35, binnen 30 minuten ter plaatse, en we geven een vast tarief vooraf. Geen voorrijkosten, geen verrassingen. En na ontstopping krijg je een gedetailleerd rapport met camera-opnames, zodat je precies weet wat de oorzaak was en wie verantwoordelijk is. Dat scheelt discussies met de VvE achteraf.
Gedeelde riolering in appartementencomplexen vraagt om gedeelde verantwoordelijkheid. Maar als het misgaat, zijn wij er om het snel en professioneel op te lossen. Dag en nacht.
